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Dicas

Perguntas e respostas para quem quer comprar ou vender um imovel - (parte 4)


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P - Contratei um financiamento imobiliário pelo SFH com cobertura do FCVS. Estou em atraso e o agente financeiro ofereceu-me um desconto de 90% (noventa por cento) no saldo devedor existente, para efeito de quitação do imóvel. E um bom negócio?
R - Obviamente, não. Quando você pagar a última parcela, o saldo residual existente será dado como quitado, portanto não haverá saldo devedor. Continue pagando regularmente as suas prestações até a última. Receba a cédula hipotecária baixada e proceda ao registro da propriedade definitivamente no cartório de registro de imóveis competente. Acredite, você tem o melhor contrato de financiamento imobiliário já criado. Não existe mais tal tipo de modalidade de cobertura. Garanta a aquisição da sua casa própria.

P - Pretendo comprar um imóvel de um mutuário do SFH, Que fazer para tomar as devidas precauções?
R - O chamado "contrato de gaveta" não costuma ser a melhor solução. Verifique antes a possibilidade de transferir o financiamento para si. Esse ato evitará passar por situações difíceis ao necessitar apresentar documentos do mutuário (como contracheques) e não localizá-lo. Lembre-se que o contrato de financiamento é de longuíssimo prazo de duração. Caso não seja possível a transferência e ainda assim você queira adquirir o bem, faça, no mínimo, um contrato registrado em cartório de títulos e documentos, assinado por duas  testemunhas, pelo cônjuge  do vendedor e pelo tabelião. Faça constar ainda que esse vale contra terceiros, inclusive herdeiros, pois em caso de morte do mutuário o seguro existente quitará o imóvel. Deve ser feita ainda uma procuração por instrumento público, dos mutuários em favor de terceira pessoa de sua inteira confiança para que, ao final do cumprimento do contrato, possa lhe transferir a propriedade do imóvel. O chamado contrato de gaveta não é ilegal. O mutuário é proprietário, o banco é o financiador da compra que poderá tomar o imóvel, garantia do financiamento (hipoteca) em caso de inadimplemento da dívida. Para maiores detalhes sobre essa questão, consulte advogado especialista no segmento imobiliário. Lembre-se, prevenir custa menos, e garante maior satisfação.

P - Lendo a folha de matrícula do imóvel que desejo comprar, verifiquei que a casa foi gravada como bem de família pelos pais do vendedor e, portanto, inalienável. Há possibilidade de se retirar essa proibição e efetivar a venda?
R - Tratando-se de um bem de família voluntário, caso os pais do vendedor já tenham falecido e os demais irmãos sejam maiores de idade, ou o bem de família não for mais o lar da mesma ou por outro motivo que tenha relevância, a alienação será possível. Porém, somente o juiz, verificando a existência de qualquer um desses fatores, poderá autorizar a venda.

P - O banco me propôs um acordo para quitar as parcelas em atraso. Devo aceitar?
R - Se o fato que lhe levou ao inadimplemento foi o aumento absurdo das prestações do seu financiamento, de nada vale firmar um acordo. Normalmente, o banco propõe o pagamento de pequeno percentual das parcelas atrasadas, somando o restante ao saldo devedor ou reduzindo a parcela mensal, o que fará a diferença entre a parcela anteriormente cobrada e a atual ser somada ao saldo devedor. Portanto, essas propostas de acordo, nesse caso, não solucionarão seu problema, pois, em longo prazo, a situação tenderá a se agravar com um saldo devedor cada vez maior, além do que a diminuição atual da prestação não garante que essa não volte a subir indevidamente. Mais grave é o caso de acordo por inadimplência quando se tem a cláusula de FCVS no contrato. Normalmente, em face do acordo firmado, o agente financeiro exclui do aditivo contratual a proteção do FCVS constante do contrato original. Assim, o mutuário não mais terá a dívida quitada quando do pagamento da última prestação do financiamento, passando a dever o saldo residual.

P - Um imóvel sobre o qual recai uma penhora pode ser alienado?
R - Sim. Vendido o imóvel, será feito o registro da venda na matrícula do imóvel, com a ressalva de constar já lavrado o auto de penhora. Assim, a despeito da venda, o bem continuará gravado com o ónus da penhora. Nesse caso, essa venda é de grande risco para o comprador, pois, se o vendedor não pa­gai" a dívida que gerou a penhora do bem, esse será vendido para pagamento da dívida, pois sua venda não tem valor para a execução da dívida, em curso.

P - O que significa usufruto?
R- E o direito de tirar proveito de todas as utilidades e frutos da coisa, enquanto destacados temporariamente da propriedade. Ou seja, uma pessoa pode ser a usufrutuária e outra a proprietária. Por exemplo, a usufrutuária de uma casa poderá utilizá-la paia fins residenciais ou receber os aluguéis em caso de locação do bem. O usufruto é temporário, pois com a morte do usufrutuário ou a sua renúncia ao direito sobre a coisa, ele se extinguirá.

P - Gostaria de comprar um apartamento que se encontra gravado com uma cláusula de usufruto em favor da mãe do proprietário. E possível pôr fím a essa cláusula?
R - Sim. De acordo com o Código Civil, somente com a renúncia expressa por parte do usufrutuário você poderá dispor totalmente do bem na qualidade de novo proprietário. Caso contrário, você terá a propriedade, mas não a posse, até que ocorra a morte da usufrutuária.

P - O que ocorre se não for dado direito de preferência ao locatário?
R - O locatário poderá alegar ter tido prejuízos face ao fato de ter sido tolhido em seu direito, e mover uma ação pedindo indenização pelo ocorrido; ou pleitear o imóvel para si, efetivando o depósito do valor pedido pelo locador, e anulando a venda ocorrida para terceiro.

P - Quero vender o meu imóvel, porém esse se encontra alugado. Que devo fazer?
R - De acordo com a Lei de Locações, o locatário tem o direito de preferência na compra do bem. Assim, você deverá notificá-lo (judicialmente ou extrajudicialmente) de forma que se possa provar que a notificação foi feita, dando-lhe a oportunidade de analisar a documentação, expondo preço e condições de pagamento. Só com a negativa do locatário, expressa ou tácita, o imóvel poderá ser alienado a terceiros. O locatário tem prazo de 30 (trinta dias) para manifestar-se sobre a proposta apresentada, na integra.

P - Comprei um imóvel que se encontra locado por prazo indeterminado. Como proceder para a desocupação do imóvel?
R - Você deverá denunciar o contrato pelo prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação sem qualquer justificação. E o que costumeiramente se chama de "denúncia vazia".

P - Quero vender um imóvel alugado. Que   fazer   para   a   desocupação   do mesmo?
R - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato não poderá o locador reaver o imóvel alugado. A não ser por inadimplência do locatário, quando o locador poderá mover ação de despejo por esse motivo. Porém, pode ainda o locatário depositar em juízo os aluguéis vencidos no prazo de 24h (vinte e quatro horas) da sua citação, o que resultará em continuidade da locação, uma vez que o motivo autorizatório do despejo passou a inexistir.

P - Qual o valor máximo de um imóvel para poder vir a ser financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação?
R - O valor máximo de avaliação é de R$ 180.000 (cento e oitenta mil reais). Acima disso não poderá ser financiado pelas regras do SFH. Provavelmente, deverá ser feito pela Carteira Hipotecária com reajuste das prestações sem vínculo com a renda do comprador.

P - Analisando a certidão de um imóvel rural que desejo comprar, verifiquei a existência de servidão de aqueduto em relação ao imóvel vizinho. O que isso quer dizer?
R - Significa que, provavelmente, a água que serve ambos os imóveis vem de uma fonte em seu terreno, ou atravessando esse. Assim, você não poderá impedir o abastecimento de água da outra propriedade. Para tanto estará proibido de tomar qualquer decisão em seu terreno que venha a prejudicar a fornecimento de águas para o vizinho.

P - O reajuste das prestações do financia­mento imobiliário pela tabela price é ilegal?
R - Sim. Os tribunais têm decidido nesse sentido. A avença firmada pelo sistema de amortização Tabela Price incorpora os juros compostos contrariando as Súmulas n°s. 121 e 596 do STF, e 93 do STJ. O que ocorre na prática é a aplicação de juros sobre juros. Consulte um profissional para a análise do caso.
 
Fonte: IMOVEIS COMPRA E VENDA, Dra. Sane Maia, Colecao Cidadania, Volume 08, Editora Escala.


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