Dicas

Proteja-se: registre a escritura de seu imovel

Antes de fazer a aquisicao comprador deve realizar consulta detalhada do empreendedor e do imovel na prefeitura, no procon, na justica comum e, o mais importante , no cartorio.

Em 1976, a família da comerciante Márcia Ander adquiriu seis lotes no Parque São Jorge, em Aparecida de Goiânia. Não se preocupou em registrá-los. Quando, em 2006, Márcia foi ao cartório fazer o registro, descobriu que a empresa de quem havia comprado os terrenos tinha vendido-os de novo para outra pessoa.
Exemplos igual ao caso de Márcia Ander, vítima de duplicidade da venda de seus imóveis, existem milhares em Goiânia. No entanto, o problema só vem à tona na hora da venda do imóvel ou quando o proprietário descobre que tem outra família morando no mesmo terreno que comprou.
"Os imóveis eram para investimento e tinham baixo valor de mercado. Como os impostos e taxas de transferência são muito caros, optamos por adiar o registro no cartório", disse Márcia. Foi aí que começou a sua dor de cabeça. Os lotes valorizaram hoje cada um vale cerca de R$ 10 mil e Márcia resolveu colocar os impostos e registro em dia para vendê-los. Alguém tinha feito isso antes dela. Em 2005, foi até à Prefeitura de Aparecida e pagou mais de R$ 5 mil em impostos, taxas e multas por atraso. A despesa já era esperada. O inesperado ocorreu neste ano, quando foi quitar os impostos no Vapt-Vupt e a atendente disse que os lotes não pertenciam mais à sua família. "Foi um susto. Corri até o cartório e descobri que o loteador revendeu os imóveis para outra empresa imobiliária", disse ela. Quando é implantado um loteamento, até que os compradores realizem o registro no cartório de imóveis, o lote fica no nome do empreendedor. Entre o loteador e o investidor, é celebrado um contrato de compra e venda.
"Só paguei os impostos atrasados porque, no ano passado, havia feito uma busca nos documentos e não havia detectado problemas. Voltei ao cartório e descobri que haviam feito uma escritura, sem registro", conta ela, afirmando que já está movendo uma ação para recuperar o bem.
"Recomendo a quem tiver um imóvel sem registro que o providencie. A dor de cabeça, o custo com advogados e o tempo perdido é muitas vezes maior do que ir até o cartório e formalizar o registro. Não dá para agir só na confiança", aconselha Márcia, que reclama da falta de comunicação entre os cartórios e a prefeituras.

Cuidados

O procurador do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de Goiás (Creci-GO), Manoel Dias, recomenda que ao adquirir um imóvel a prazo, o comprador registre ou faça a averbação do contrato da compra e venda no cartório de notas, dando publicidade ao negócio. "Esse contrato é o documento onde estão todos os direitos de quem está comprando e as obrigações de quem está vendendo", diz ele, citando que os problemas ocorrem porque, ao invés disso, muitos investidores simplesmente guardam o contrato na gaveta.
Manoel Dias reforça a necessidade de cuidado na formatação do contrato. "Depois da assinatura, é difícil mudar essas regras", comenta Manoel, recomendando uma leitura muito atenta antes de assinar, não prescindindo de um especialista (advogado ou corretor) para tirar eventuais dúvidas. Independentemente da compra à vista ou a prazo, o contrato deve ser averbado na matriculo do imóvel.

Creci-GO registra até três reclamações por semana

Segundo estimativa do procurador do Creci-GO, Manoel Dias, de duas a três pessoas procuram a entidade por semana para buscar orientação quanto a registro de imóvel com suspeita ou confirmação de duplicidade.
Em alguns casos, o responsável pelo loteamento deixa algum morador no local ou o tabelião do cartório com a autorização para passar a escritura, facilitando a vida do proprietário que ainda não registrou o imóvel.
"Então, o primeiro passo é buscar informações com vizinhos do imóvel e ao tabelião onde está o registro", explicou.

Registro

O registro é o documento oficial do imóvel e o que tem valor legal no caso de questionamento judicial. Nele, constam a abertura do loteamento, a relação de todos os proprietários do imóvel e as intercorrências registradas, como averbações, hipotecas e penhoras.

As despesas de legalização dos documentos de propriedade, como escritura, registro e impostos, serão de responsabilidade do comprador, salvo negociação em contrário.

O Creci-GO recomenda também que, ao realizar o registro do imóvel no cartório, o proprietário busque a prefeitura para atualizar o. cadastro de imóveis, com endereço e nome do novo proprietário. Fazendo assim, o investidor está encerrando o ciclo necessário para quem busca proteger seu patrimônio da ação de criminosos.

"É importante dar atenção especial a estes procedimentos, visto que um imóvel, normalmente, é bem conquistado com muito esforço pela família", disse.

Comprador deve ter faro de detetive

Antes de fechar um negócio imobiliário, especialistas orientam que o comprador aja como um detetive. E são várias as conferências preventivas que devem ser realizadas: primeiro vá ao cartório e tire uma certidão narrativa (vintenário) do imóvel, verifique o memorial descritivo daquilo que está comprando, certifique na internet todas as certidões negativas (fiscais e judiciais) da empresa ou pessoa com quem está transacionando, verifique se o vendedor é mesmo o proprietário, busque informações com pessoas que entendam deste tipo de negócio para realizar um contrato de compra e venda bem elaborado e confira, no Creci, a certidão de regularidade do corretor
No contrato de compra e venda, deve constar o nome do comprador e do vendedor, a nacionalidade, estado civil, profissão, identificação (número de identidade e CPF ou CGC) e endereço ou sede dos vendedores e compradores, sempre lembrando que, quando casado, a mulher do vendedor também deverá assinar o contrato e a escritura.

Preço

Deve-se colocar ainda o preço total da compra, o valor do sinal ou entrada, as condições de pagamento do saldo, se houver, a forma e local do pagamento.
"Esse valor deve ser fiel ao negociado, pois é o que tem valor legal em caso de qualquer questionamento na Justiça", diz Manoel Dias, procurador do Creci-GO.
Normalmente, o investidor compra um imóvel a prestação, explica ele, assina um contrato de promessa de compra e venda, paga o parcelamento, no entanto, não escritura nem registra. O imóvel, casa ou lote, fica assegurado somente pelo contrato de compra e venda, facilitando a ação de quadrilhas especializadas em revender lotes que não estão devidamente registrados.

Autorização

Quando se passa muito tempo em que a compra do imóvel foi realizada e o loteador já não atua no mercado, novamente o proprietário terá de utilizar seus dotes de detetive para localizar o empreendedor que vendeu o lote para recuperar a autorização de escritura e registro. O primeiro passo é localizar, no contrato de compra e venda, o CNP J da empresa que realizou o loteamento. Se a empresa estiver encerrado suas atividades, o que ocorre em muitos casos registrados em denúncias no Creci-GO, o investidor tem de ir à Junta Comercial do Estado de Goiás (Juceg) para tirar uma certidão e descobrir endereços e contatos dos sócios da empresa.
Se as informações não forem suficientes, outro caminho para tentar localizar responsável pelo empreendimento é pela lista telefónica. Depois dessa via crucis, se não for localizado o loteador, o proprietário do imóvel terá de constituir um advogado para conseguir realizar o registro do imóvel e, claro, arcar com os custos. Outro ponto é ter paciência: o processo judicial deve demorar mais de dois anos para ser finalizado. "Por isso, é melhor se precaver e averbar o contrato de compra e venda, e assim que quitar o bem, registrar a escritura no cartório", disse Manoel.

VALE O QUE ESTA REGISTRADO

Confira informações importantes sobre registro de imóveis

ANTES DA COMPRA

1. Examine a exata localização do loteamento e o tamanho do terreno.
2. Investigue na prefeitura se o loteamento está aprovado, se a área do lote está de acordo com as exigências municipais (em geral, não deve ser menor do que 125 m2) e se o lote não está situado em área de preservação ecológica.

■Verifique se a área não tem qualquer pendência judicial.
■ Procure o cartório para registro de imóveis daquela região para verificara garantia de propriedade e se não existe penhora ou hipoteca sobre a área. Solicite uma certidão de propriedade e de ónus reais. Goiânia tem quatro destes cartórios.
■Verifique se o vendedora mesmo o proprietário e/ou a certidão de regularidade do corretor no site www.crecigo.org.br.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA

A decisão de comprar e vender um imóvel é formalizada por meio do contrato de promessa de compra e venda, que é o documento que regula os direitos e deveres das partes e as condições estabelecidas no negócio. A venda definitiva somente ocorre quando da lavratura da escritura pública. Com relação ao contrato, o comprador deve se preocupar:

1. Os contratos na sua maioria são complexos e podem conter cláusulas danosas ao comprador. Se não estiver claro, consulte um especialista (advogado ou corretor).
2. Não deixe que os compromissos fiquem apenas nas palavras. É preciso constar no contrato.
3. Não permita que conste do contrato ou da escritura somente uma parte do valor efetivamente pago ou negociado. Na hipótese de haver qualquer problema futuro a responsabilidade de devolução dos valores pagos pelo vendedor ao comprador estará restrita ao limite que constar do contrato.

Faca constar no contrato:

1. Identificação do comprador e do vendedor nomes, nacionalidade, estado civil, profissão, identificação (identidade e CPF ou CGC) e o endereço ou sede dos vendedores e compradores, sempre lembrando que, quando casado, a mulher do vendedor também deverá assinar o contrato e a escritura;.
2. Identificação do imóvel, como local, confrontações, descrição predial, as dimensões e características;
3. Preço da transação e condições de pagamento, incluindo o valor do sinal ou entrada.
4. Indicação explícita, se for o caso, de que o bem será vendido livre de quaisquer ónus e encargos.
5. Se o pagamento for à vista, a escritura deve ser registrada de imediato.

AVERBAÇÃO
Anotação feita em cartório de notas de qualquer alteração que diga respeito ao proprietário ou ao imóvel. Especialistas recomendam a averbação no contrato de compra e venda, com nome do comprador, vendedor, preço e condições de pagamento, o que dá publicidade ao documento e maior garantia ao comprador.

ESCRITURA
O comprador depois de pago o imóvel e de posse dos recibos de pagamento devidamente quitados, do contrato e de todos os seus documentos pessoais, poderá providenciar a lavratura da escritura do imóvel perante o cartório de notas. A escritura é o documento que prova um contrato ou ato jurídico, firmado por um particular na presença de duas testemunhas que, para ter efeito perante terceiros, requer seu registro.

REGISTRO
Depois de lavrada e assinada a escritura, o comprador deverá solicitar seu traslado e levá-la a registro no cartório onde estiver matriculado o terreno. Somente depois destas providências e que realmente será o proprietário do imóvel para todos os fins legais.

PREFEITURA
O passo seguinte será regularizara propriedade também na prefeitura, apresentando a cópia da escritura registrada. Depois das anotações respectivas a prefeitura providenciará a alteração da titularidade das guias de imposto predial e a partir desta data as encaminhará diretamente para o endereço do comprador.

GOLPE DA DUPLICIDADE
Quadrilhas especializadas usam de má-fé e falsificam procurações geralmente de imóveis que estão há décadas sem sofrerSlterações cartonais - para representar o proprietário na venda de um imóvel, que, na maior parte das vezes, são lotes. O problema é que este imóvel já tem dono e o comprador só descobre quando vai registrar o imóvel na prefeitura.

PERFIL DO GOLPISTA

* Representa por procuração o proprietário

* Pressa em fechar o negócio

* Preço é muito abaixo do mercado

* Bem vestido

Fonte: Jornal O Popular, Caderno de imoveis, Leandro Resende, Goiania, 04 de abril de 2006.

facebook.com/investtimoveisgoiania

@investt_imoveis

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